La casa: características de la vivienda a comprar

1. Superficie útil de la vivienda. En relación a esta es necesario a u vez considerar:

• Necesidades de espacio actuales y futuras previsibles.
• Precio/m2 y su comparación con losprecios tasados de la zona o provincia. Compare precio/m2 con el máximo de ofertas de la zona que le interese. Encargue una tasación profesional que le ofrezca garantías (le será también útil para la hipoteca).
• Superficie útil real, es decir los metros cuadrados disponibles de uso en vivienda, dejando al margen del trastero, zonas comunes, garaje, galerías, etc. Al respecto es imprescindible que le den los datos de superficie construida y superficie útil de cada elemento de la casa. Ver superficie útil.
• Cerramiento de espacios abiertos. Normativa existente en relación a los cerramientos de terrazas y ampliaciones en general de espacios abiertos. Obtenga información sobre las prácticas habituales en el municipio donde compra. Evalúe el coste de estas obras.

2. Calidad de la construcción. Quizás esté pagando un precio alto por unas calidades que no se corresponden con la realidad. Aunque el promotor y constructor de su vivienda le ofrezcan todas las garantías respecto a la construcción (estructuras, acabados, etc.), debe prestar atención a otras muchas cosas:

• A los acabados en general (ventanas, aislantes, materiales, persianas, puertas...).
• Baños y cocina. Calidades de zonas que van a ser de uso intensivo: baños, cocina, etc. En general en todos los hogares acaban gastándose importantes presupuestos en la mejora de este tipo de instalaciones.
• Aislamiento exterior respecto a las viviendas vecinas y exterior. España tiene fama de ser un país muy ruidoso. Evalúe la protección anti-ruidos de su vivienda: doble cristal de las ventanas, calidad de las puertas, tamaño de las paredes limítrofes. Haga una prueba de ruido.
• Temas técnicos. Déjese aconsejar por amigos que entiendan de temas de construcción si tiene dudas, o consulte a un experto. Muchas casas tienen mayores riesgos de asentamientos, grietas, humedades etc. que un experto puede predecir. Ver Libro del edificio.

3. Preinstalaciones y equipamientos. Hoy en día muchas viviendas llevan preinstalaciones e instalaciones de cocinas, baños, aire acondicionado, calefacción, gas, antenas parabólicas, seguridad, alarmas... Quizás esté pagando un precio excesivo si estas instalaciones no se adecuan a sus necesidades. No se deje impresionar. Ladomótica y los avances tecnológicos en vivienda le harán cambiar estos equipamientos antes de lo que usted cree.

4. Orientación de la vivienda. Una vista bonita es importante. Quizás vaya a vivir 20 ó 30 años en la vivienda que compra. Pero ¿ha pensado que la orientación de su casa puede ahorrarle mucho dinero en calefacción o aire acondicionado?. Una buena orientación puede permitirle disfrutar del sol en invierno y de una relativa sombra en verano. Visite la casa que le interese a varias horas del día y estudie el movimiento del sol en otras estaciones del año. Ver ahorrar calefacción.

5. Acceda y guarde todo tipo de información, incluida la publicitaria, sobre las características de la vivienda. Pídale al promotor la mayor cantidad de datos (planos, folletos, etc.) posible. Le puede ser útil en el caso de que las prestaciones de su casa no se correspondan con la vivienda que se le ha ofertado. Folleto informativo.

6. Contrato de compraventa. Intente que figure en el contrato todo aquello que le han dicho o prometido. Si es una vivienda de obra nueva y no está terminada, es importante que recoja con detalle todas aquellas infraestructuras y equipamientos que el promotor le indica que su vivienda va a tener. Importante detallar, calidades, etc.- Ver también:Compra sobre plano. Ver asímismo: Contrato de compraventa y modelo contrato de compraventa

8 pasos importantes a la hora de comprar una vivienda

1. Poner tus finanzas en orden. Esto significa básicamente evaluar tu capacidad de endeudamiento a través de préstamos, sobre la base de tus ahorros acumulados, e ingresos y gastos efectivos y potenciales presentes y futuros. Tener claras tus cuentas te permitirá realizar una inversión acorde con tus posibilidades.

2. Familiarizarte con las hipotecas. Encontrar la entidad financiera y negociar el préstamo hipotecario adecuado es un tema crucial para tener éxito a la hora de comprar una vivienda. Debes decidir el préstamo que mejor se adapta a tus necesidades, el tipo de interés fijo o variable, si te conviene aceptar comisiones de amortización anticipada o no, etc. Debes evaluar -en el caso de tipos variables- los incrementos potenciales que pueden sufrir las cuotas de amortización mensuales, etc. Debes familiarizarte con la Hipotecas. Tema imprescindible. No pases por alto este tema, aunque partas de otras ventajas en la financiación.

3. Determina tus preferencias y necesidades. Si tienes muy claras tus preferencias y necesidades correrás un menor riesgo en embarcarte en ofertas que te quiten tiempo y te impidan encontrar la vivienda que realmente necesitas. En general el mercado de la vivienda es muy amplio y conviene centrarse en aquello que necesitas. Algunos de nuestros consejos sobre adquisición de la vivienda pretenden ayudarte en esta vía. Ver por ejemplo: La casa, características.

4. Aprende a trabajar con las agencias inmobiliarias. Los agentes inmobiliarios tienden a representar más los intereses de los vendedores y tienden a maximizar el precio de venta para obtener mayores beneficios. Es necesario entender esto antes de hacerles la primera llamada. Hay alternativas para buscar vivienda.

5. Buscar casa. La Agencia Inmobiliaria te dará una lista de ofertas de casas en venta para evaluar. No está demás seguir otras pautas ya conocidas. Leer anuncios clasificados de compraventa de viviendas en las revistas y la prensa local. Navegar por Internet y ver las ofertas de compraventas de viviendas con características similares a lo que busca. O conducir por los vecindarios en los que estás interesado y familiarizarte con cada zona, incluso llamar por teléfono a los anuncios de carteles.... son excelentes modos de ver lo que ofrece el mercado.

6. Tareas previas en relación con las ofertas. Sigue los consejos para la adquisición de una vivienda que recogemos a lo largo de esta sección. Debes evaluar lo mejor posible los pros y contras de cada oferta y decidir la mejor opción a la la hora de comprar tu vivienda.

7. Haz una oferta. Si vas a hacer una oferta, recuerda que debes tener la seguridad en la obtención del préstamo hipotecario correspondiente. En todo caso supedita el acuerdo final de compra a la obtención de la hipoteca que necesitas. Las entidades financieras exigen previamente llevar a cabo la tasación de la vivienda. Sobre el valor tasado recuerde que el préstamo suele cubrir hasta un 80% de ese valor. Antes de firmar nada, tenga una oferta vinculante de la entidad financiera para su préstamo hipotecario. Aprovecha la tasación para hacer una inspección técnica de la casa que compra. Antes de firmar el contrato, asesórate por un experto sobre lo que te proponen firmar. En todo caso sigue estos pasos:

• Petición del título de propiedad (generalmente una escritura) al propietario. El propietario debe acreditarle ser el titular de la propiedad.
• Situación en el Registro de la Propiedad: pida una certificación registral para averiguar si la vivienda está efectivamente inscrita a nombre del vendedor y si está libre de cargas (basta una nota simple del registro). Si existieran cargas, exija que el vendedor las cancele previamente.
• Temas importantes: Preste atención a si la vivienda está al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles,Cuotas de la comunidad de propietarios, o estuviera sujeta a arrendamientos o alquileres. Recuerde que estas obligaciones pasan la comprador si previamente no se resuelven.
• En viviendas nuevas: la vivienda debe tener resuelta su situación en relación con: Cargas urbanísticas, licencia de obras y cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación.

8. No dejar problemas sin resolver para última hora. Conforme se cierra el plazo para hacer el contrato o, finalmente, la escritura hay que resolver todas las cuestiones pendientes. No improvise nada. Desde compromisos del vendedor (cargas registrales, pagos reparaciones) o con su entidad financiera (disponibilidad del préstamo para pagos, etc.).

De cara al contrato de compraventa a través de documento privado:

1. En el caso de arras o señal, consulte a un experto o abogado a efectos del recibo, indicando el concepto por dicho pago, y su inclusión en el contrato dentro del precio total de la vivienda que quedará registrado en laescritura.
   
2. Si va a firmar un contrato de compra – venta con el propietario de la vivienda o con un representante debidamente acreditado, obtenga con anticipación un borrador del contrato a firmar y consulte a un experto. Lea detenidamente el contrato, especialmente las clausulas de penalización en caso de no cumplir los plazos recogidos en el mismo, o por no realizarse finalmente la compra por algún motivo. También cómo se cargan los pagos de gastos, impuestos, etc.
3. Hay examinar con detalle la forma en la que quedan establecidas las condiciones de pago y las características de la vivienda.
4. El contrato se firmará por duplicado, uno para el vendedor y otro para el comprador